QUY TRÌNH DỰ ÁN 1/500 Có câu nói quen thuộc rằng tất cả các quy trình đều cần theo một lộ trình rõ ràng. Theo đó, mỗi bước kế tiếp chỉ có thể tiến hành sau khi bước trước đã hoàn thành. Do đó, để kiểm tra tình trạng pháp lý của một dự án bất động sản, chúng ta chỉ cần xem bước pháp lý cao nhất hiện tại đang ở đâu. Như vậy, các bước trước đó đã được hoàn thiện. Với dự án chung cư, giấy phép xây dựng được coi là pháp lý cao nhất. Cụ thể, trong giấy phép xây dựng sẽ liệt kê các bước pháp lý trước đây như: phê duyệt quy hoạch 1/500, chấp thuận dự án đầu tư, thẩm duyệt thiết kế cơ sở… Trong số nhiều bước pháp lý khác nhau, chỉ một vài bước then chốt ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Các bước pháp lý quan trọng gồm:
Thứ nhất, chấp thuận chủ đầu tư hay thuận chủ trương đầu tư. Đây là văn bản đầu tiên của mỗi dự án do UBND thành phố cấp, thông qua Sở Xây dựng. Sở Xây dựng sẽ xem xét năng lực chủ đầu tư, nguồn gốc đất và sự phù hợp với quy hoạch. Nếu ổn định, Sở sẽ làm tờ trình gửi UBND TP quyết định.
Thứ hai, phê duyệt quy hoạch 1/500. Với chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư có cơ sở để lập hồ sơ quy hoạch chi tiết về tầng cao, mật độ, diện tích sàn… Hồ sơ được gửi tới cơ quan chức năng có thẩm quyền phê duyệt.
Thứ ba, phê duyệt dự án đầu tư nhà ở. Văn bản này nêu rõ những gì dự án được và không được làm cũng như nghĩa vụ của chủ đầu tư. Hồ sơ do Sở Xây dựng thẩm định và trình UBND thành phố phê duyệt.
Từ bước này trở đi, pháp lý dự án được chia thành hai nhánh: nhánh theo đất đến khi có sổ đỏ và nhánh theo thiết kế, xây dựng đến khi có giấy phép xây dựng. Một số dự án đã có sổ đỏ sẽ không phải làm thủ tục về đất nữa.
Bước 1: Ký quỹ dự án với Sở Kế hoạch và Đầu tư
Bước 2: Xin giao đất, UBND thành phố sẽ ra quyết định giao đất
Bước 3: Tính và đóng tiền sử dụng đất
Bước 4: Cấp sổ đỏ cho chủ đầu tư
Nhánh thứ hai: liên quan tới thủ tục về thiết kế, xây dựng
Bước 1: Phê duyệt thiết kế cơ sở do Bộ Xây dựng duyệt
Bước 2: Hoàn thiện các thủ tục đấu nối hạ tầng
Bước 3: Thẩm duyệt thiết kế kỹ thuật chi tiết
Bước 4: Cấp giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng được coi là pháp lý cao nhất đánh dấu tất cả các thủ tục đã hoàn tất. Nếu đã có giấy phép xây dựng, nhà đầu tư có thể yên tâm các bước pháp lý cơ bản đã xong.
Như vậy, việc xác định được các bước pháp lý trên sẽ giúp dễ dàng kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án. Thông qua xem xét bước pháp lý cao nhất, chúng ta có thể biết được dự án đã hoàn thiện đến đâu và còn thiếu những gì.
(*Chúng tôi cam kết không làm phiền nếu quý khách đã hết nhu cầu)
