Định nghĩa về định giá bất động sản
Định giá bất động sản: là ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất, quyền sở sở hữu nhà, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm nhất định và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp.
Các thương vụ định giá BĐS bao gồm:
- Định giá Đất đai.
- Định giá Công trình xây dựng trên đất
- Định giá BĐS (Bao gồm: đất và công trình xây dựng)
Các phương pháp định giá BĐS
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp lợi nhuận
1. Phương pháp so sánh:
1.1 Cơ sở lý luận:
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản nào đó, đều có liên hệ với giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì thế, phương pháp này quan tâm đến giá cả và các đặc tính tương tự của BĐS.
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công (hoặc đang mua, bán trên thị trường) vào thời điểm cần định giá hoặc gần với thời điểm cần định giá để ước tính và xác định giá trị thị trường của BĐS.
1.2 Các bước tiến hành:
- Bước 1: Tìm kiếm thôngtin về BĐS đã được giao dịch trong thời gian gần nhất phù hợp với các điều kiện đặt ra. – Bước 2: Tiến hành kiểm tra các BĐS so sánh để xác định giá trị của nó và đảm bảo rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh thích hợp nhất (từ 3 – 5).
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS định giá và BĐS so sánh, thực hiện điều chỉnh như sau:
– Nếu tốt hơn thì điều chỉnh giảm.
– Nếu xấu hơn thì điều chỉnh tăng.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần định giá trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh.
1.3. Ưu điểm:
- Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật.
- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường.
- Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác.
1.4. Nhược điểm
– Phải có giao dịch về bất động sản tương tự ở trong cùng khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được. – Các thông tin, chứng cứ thường mang tính chất lịch sử. – Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiến thức thị trường thì mới có thể tiến hành định giá một cách thích hợp.
1.5. Các trường hợp áp dụng:
- Các BĐS có tính đồng nhất: chung cư, các dãy nhà được xây cùng kiểu.
- Các mảnh đất trống.
- Cho mục đích mua bán, thế chấp, tính thuế BĐS.
2. Phương pháp thặng dư
3. Phương pháp thu nhập
4. Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
5. Phương pháp lợi nhuận
1. Định giá qua vị trí
•Bất động sản nằm ở khu vực, quận huyện nào. Nông thôn hay thành thị hay khu ngoại ô, khu ven biển?
•Bất động sản nằm ở mặt đường chính hay mặt đường phụ, khu hẻm nhỏ?
•Bất động sản có nằm gần hay sát các khu đô thị, khu công nghiệp nào không?
2. Định giá qua bảng giá đất địa phương
- Sau khi đã xác định được vị trí bất động sản, bạn cần dành thời gian nghiên cứu bảng giá đất mà thành phố, tỉnh khu vực đó ban hành.
- Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm giá cả nhà đất từ các côngty bấtđộng sản, ngân hàng, website uy tín,…
- Hiện nay, với sự phát triển của công nghệ, có nhiều sàn thương mại điện tử bất động sản uy tín xuất hiện, Người môi giới có thể thông qua đó để tra khảo thông tin giá cả bất động sản ở khu vực và địa phương lân cận.
Giá cả nhà đất thực tế sẽ gấp khoảng 4 lần giá nhà đất mà nhà nước quy định. Theo các chuyên gia, hệ số chênh lệch 3.8-4.5 là mức chấp nhận được.. Trên thực tế, gần 80% giao dịch nhà đất thành công đã chấp nhận khoảng cách này.
Tuy nhiên người môi giới cũng cần thận trọng khi tự định giá. Bởi cơn “sốt đất” khiến giá rao bán các khu vực có hiện tượng tăng ảo gấp 10 lần. Mức chênh lệch này rất khó được người mua chấp nhận và khó xảy ra giao dịch thật.
3. Định giá qua tình trạng nhà
4. Định giá qua giá bán của các bất động sản lân cận
- Dựa vào các phương tiện thông tin đại chúng hoặc thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, bạn có thể dễ dàng tra cứu thông tin về nhà đất xung quanh khu vực mình ở.
- Ngoài ra bạn cũng nên tìm hiểu các bất động sản tương tự với bất động sản của mình như diện tích, vị trí, khu vực đã giao dịch để có cơ sở so sánh về giá cả.
5. Nhờ sự hỗ trợ từ người môi giới địa phương, am hiểu khu vực
Sẽ có trường hợp bạn phải thẩm định giá nhà đất tại các tỉnh thành, khu vực xa lạ. Lúc này, bạn hoàn toàn không biết gì về vị trí, tình trạng,… của bất động sản này.
Cách nhanh nhất để bạn định giá một dự án BĐS là tham khảo thông tin từ các nhà môi giới địa phương.
6. Thông qua ngân hàng để định giá
Ngân hàng khá chặt chẽ khi thẩm định tài sản bất động sản để cho vay. Chính vì vậy, nếu ngân hàng hỗ trợ, người mua sẽ an tâm hơn về khu đất mình dự định mua. Nhưng cách thức này thường khá mất thời gian, người mua có thể vụt mất cơ hội vì chậm đưa ra quyết định. Vì ngân hàng định giá ở mức an toàn nên trên thực tế, giá có thể cao hơn 10-20%.
Thứ 7: Định giá bất động sản qua hoàn cảnh
“Mua bất động sản bạn chỉ chờ người khác sa cơ mà nhảy vào”
Tổng hợp thông tin và đưa ra đánh giá cuối cùng
Sau khi đã thu thập được thông tin hữu ích nhờ các phương pháp định giá trên, hãy tổng hợp và đưa ra mức giá bạn cho là hợp lý.
Điều này sẽ giúp bạn tránh khỏi những sai sót, rủi ro nghiêm trọng trong quá trình định giá. Trường hợp bạn là người mới, hãy tham khảo ý kiến của những người có kinh nghiệm.
Giá trị của một dự án bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố. Hãy tìm hiểu thông tin kỹ càng trước khi định giá.
Chú ý khi định giá:
+ Nếu uy tín của hàng hoá cao, mức khan hiếm lớn thì đặt giá cao hơn gía thị trường từ 15%-20% và sử dụng chiết khấu để khuyến khích người mua.
+ Nếu uy tín của hàng hoá không cao, mức khan hiếm nhỏ thì nên đặt giá cao hơn giá thị trường từ 10- 15%.
+ Nếu uy tín của hàng hoá thấp, mức khan hiếm không có thì đặt giá cao hơn thị trường 5-10%.
+ Nếu hàng hoá không có uy tín, cung lớn hơn cầu thì nên đặt đúng giá bán.
LÀM THẾ NÀO ĐỂ MUA 1 BẤT ĐỘNG SẢN ĐÚNG GIÁ:
+ Cần dành thời gian để nghiên cứu kỹ thị trường + Tìm hiểu kỹ khu vực bạn đang nhắm tới + Đưa ra những nhận định trong lúc bình tĩnh
Có cái nhìn tổng quát về thị trường ít nhất 1 -3 tháng
Hãy tham lam khi người khác sợ hãi và hãy sợ hãi khi người khác tham lam. Giai đoạn sốt đất là giai đoạn xấu nhất để tiến hành 1 giao dịch, lý do cơn sốt đất tác động mạnh đến tâm lý bên bán khi họ tăng giá vô tội vạ thiếu cơ sở, tạo nên những mức giá thiếu hợp lý trên thị trường. Ngược lại người mua càng bối rối, sợ tuột mấy cơ hội lại càng cố mua cho bằng được. VẬY NÊN HÃY GIỮ CHO MÌNH 1 CÁI ĐẦU LẠNH ĐỂ ĐƯA RA QUYẾT ĐỊNH ĐÚNG THỜI ĐIỂM NHÉ |
