Muốn an toàn khi đầu tư bất động sản thì nên tránh 7 rủi ro này

7 sai lầm đầu tư bất động sản cần tránh

Sở hữu bất động sản có phải là một khoản đầu tư mạo hiểm? Trong thập kỷ qua, bất động sản đã được xếp hạng là lựa chọn đầu tư hàng đầu của đa số (35%) người Việt Nam, theo khảo sát Kinh tế và Tài chính Cá nhân hàng năm.

Điều đó đặt bất động sản lên trước cổ phiếu và chứng chỉ quỹ đầu tư, gửi tiết kiệm và chứng chỉ tiền gửi, vàng và trái phiếu là khoản đầu tư được ưa chuộng nhất.

Bất động sản đã được chứng minh là có khả năng phục hồi trong đại dịch COVID-19, đạt mức cao ở nhiều địa phương.

Tuy nhiên, ở cuộc Đại suy thoái kinh tế 2008 , nhiều nhà đầu tư (sai lầm) đã tin rằng thị trường bất động sản chỉ có thể theo chiều hướng tăng giá. Luôn có một giả định với các nhà đầu tư là là nếu bạn mua một bất động sản hôm nay, bạn có thể bán nó với giá cao hơn sau này.

Tuy giá trị bất động sản có xu hướng tăng lên theo thời gian, nhưng thị trường bất động sản không thể đoán trước, và khoản đầu tư của bạn có thể mất giá .

Cung và cầu, nền kinh tế, nhân khẩu học, lãi suất, chính sách của chính phủ và các sự kiện không lường trước được đều đóng vai trò trong xu hướng bất động sản, bao gồm giá mua bán và giá thuê.

Bạn có thể giảm thiểu rủi ro đi sai xu hướng thông qua nghiên cứu cẩn thận, thẩm định và theo dõi các biến động về bất động sản, tài chính.

2. Chọn một vị trí xấu

Vị trí luôn là yếu tố bạn cân nhắc đầu tiên khi mua bất động sản đầu tư . Bởi vì bạn không thể chuyển một ngôi nhà đến một khu khác tốt hơn, cũng không thể chuyển một tòa nhà riêng lẻ ra khỏi một khu dự án thương mại vắng vẻ.

Vị trí đẹp sẽ thúc đẩy các yếu tố quyết định khả năng kiếm lợi nhuận của bạn. Nhu cầu về bất động sản cho thuê, loại bất động sản có nhu cầu cao nhất, nhóm khách thuê, giá cho thuê và tiềm năng tăng giá .

Nói chung, vị trí tốt nhất là vị trí sẽ tạo ra lợi tức đầu tư (ROI) cao nhất . Tuy nhiên, bạn phải thực hiện một số nghiên cứu để tìm ra những vị trí tốt nhất.

3. Dòng tiền bị âm

Dòng tiền khi đầu tư bất động sản đề cập đến số tiền còn lại sau khi thanh toán tất cả các chi phí, thuế, bảo hiểm và thanh toán thế chấp. Dòng tiền âm xảy ra khi số tiền vào ít hơn số tiền đi ra, nghĩa là bạn đang thua lỗ.

Một số lý do phổ biến khiến dòng tiền âm bao gồm:

• Tỷ lệ trống cao (cho thuê BĐS)
• Bảo trì BĐS quá tốn kém
• Chi phí tài chính cho các khoản vay cao
• Không tính đủ các chi phí vận hành
• Không sử dụng chiến lược cho thuê tốt nhất

Cách tốt nhất để giảm nguy cơ bị âm dòng tiền là tính toán thật kỹ trước khi mua. Hãy dành thời gian để tính toán chính xác (và thực tế) thu nhập và chi phí dự kiến ​​của bạn và thực hiện thẩm định của bạn để đảm bảo rằng bất động sản ở một vị trí tốt.

4. Tỷ lệ trống cao khi vận hành cho thuê

Cho dù bạn sở hữu một ngôi nhà cho gia đình thuê hay một tòa nhà văn phòng, bạn cũng cần lấp đầy những đơn vị cho thuê đó với người thuê để tạo ra thu nhập cho thuê.

Thực tế, luôn có rủi ro về tỷ lệ trống cao trong đầu tư bất động sản cho thuê. Sẽ đặc biệt rủi ro nếu bạn dựa vào thu nhập cho thuê để trả tiền thế chấp tài sản vay lãi ngân hàng, bảo hiểm, thuế tài sản , bảo trì và những thứ khác.

Cách chính để tránh rủi ro tỷ lệ trống phòng cao là mua một bất động sản đầu tư có nhu cầu cao, ở một vị trí tốt. Bạn cũng có thể giảm rủi ro trống phòng cao nếu bạn:

• Định giá giá thuê của bạn trong phạm vi giá cả thị trường cho phép
• Quảng cáo, tiếp thị và quảng bá của bạn, lưu ý đến nơi mà người thuê mục tiêu của bạn có thể tìm kiếm thông tin tài sản (ví dụ: đăng tin FB, dán tờ rơi…)
• Bắt đầu tìm kiếm người thuê mới ngay khi một người hiện tại đưa ra thông báo rằng họ đang chuyển đi
• Đảm bảo BĐS của bạn sạch sẽ, gọn gàng và được bảo quản tốt
• Cung cấp các ưu đãi để giữ cho người thuê hài lòng
• Gửi thông tin BĐS cho thuê của bạn với một hoặc vài các sàn cho thuê uy tín
• Phát triển danh tiếng là nơi ở đẹp và cho thuê chất lượng (ví dụ như đánh giá trên google, Facebook…)

5. Người thuê có vấn đề

Để tránh rủi ro BĐS bị bỏ trống, bạn muốn giữ cho bất động sản đầu tư của mình luôn đầy khách thuê. Nhưng điều đó có thể tạo ra một rủi ro khác: người thuê có vấn đề.

Một người thuê nhà tồi có thể bị kiệt quệ tài chính, hơn là không có người thuê nhà nào cả. Các vấn đề chung với khách thuê là:

• Không thanh toán đúng hạn, hoặc hoàn toàn không thanh toán (có thể quá trình này kéo dài, tốn kém)
• Biến BĐS của bạn thành “bãi rác”
• Không báo cáo các vấn đề hỏng hóc, xuống cấp cho đến khi quá muộn
• Cho thêm người sử dụng cùng (người hoặc động vật)
• Bỏ qua trách nhiệm của người thuê nhà

Mặc dù không thể loại bỏ rủi ro gặp phải người thuê nhà có vấn đề, nhưng bạn có thể giảm rủi ro bằng cách thực hiện quy trình sàng lọc người thuê nhà kỹ lưỡng.

Hãy chắc chắn tài chính và kiểm tra lý lịch tư pháp đối với mọi người muốn thuê. Ngoài ra, hãy liên hệ với chủ nhà trước đây của người thuê để tìm những dấu hiệu như thanh toán chậm, làm thiệt hại tài sản và bị trục xuất.

Bạn cũng nên điều tra quá trình làm việc của người thuê nhà. Đảm bảo họ có một mức lương ổn định có thể trang trải hợp lý tiền thuê nhà và chi phí sinh hoạt.

6. Các vấn đề về chi phí ẩn

Một cách chắc chắn để mất tiền khi đầu tư là đánh giá thấp chi phí sửa chữa và bảo trì bất động sản. Ví dụ, đối với một ngôi nhà dành cho một gia đình, bạn có thể tốn tới 300 triệu để sửa chữa nền móng hoặc 400 triệu để sửa chữa tưởng nhà, nội thất. Việc sửa chữa kết cấu, hoặc khắc phục nấm mốc hoặc amiăng, có thể dễ dàng tiêu tốn hàng trăm triệu đồng cho các bất động sản.

Rất may, bạn có thể giảm thiểu rủi ro này nếu bạn kiểm tra kỹ lưỡng tài sản trước khi mua. Đừng bỏ qua việc thuê một người có chuyên môn kiểm tra, nhà thầu, người kiểm tra nấm mốc và kiểm tra vi sinh vật gây hại có đủ chuyên môn để xem xét kỹ lưỡng và phát hiện ra bất kỳ vấn đề tiềm ẩn nào.

Nếu vấn đề được phát hiện, hãy tìm hiểu chi phí để khắc phục và tính chi phí đó vào giao dịch của bạn hoặc bỏ đi nếu điều đó khiến bạn không thể kiếm được lợi nhuận hợp lý.

7. Thiếu tính thanh khoản

Nếu bạn sở hữu cổ phiếu, thật dễ dàng để bán chúng nếu bạn cần tiền hoặc muốn rút tiền mặt. Đó không phải là trường hợp thường xảy ra với các khoản đầu tư bất động sản. Vì thiếu tính thanh khoản , bạn có thể kết thúc bằng việc bán dưới giá thị trường hoặc thua lỗ nếu bạn cần nhanh chóng bán bỏ tài sản của mình.

Mặc dù bạn không thể làm gì nhiều để giảm rủi ro này, nhưng có nhiều cách để khai thác vốn chủ sở hữu của bạn nếu bạn cần tiền mặt. Ví dụ: bạn có thể vay vốn để mua BĐS, mua nhà (đối với bất động sản cho thuê để ở), tái cấp vốn bằng tiền mặt. Hoặc đối với bất động sản thương mại, vay vốn theo dạng cổ phần thương mại hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính thông qua ngân hàng .